Честный Маклер

Вы внесли предоплату (аванс, задаток), т.е. уже потратили какую-то сумму денег и для того чтобы её не потерять, а тем более в будущем не потерять недвижимость и деньги, необходимо провести правовую экспертизу права собственности на недвижимость. Иногда её называют проверкой «юридической чистоты» недвижимости. Правовая экспертиза оснований (права) собственности на недвижимость проводится для того, чтобы в будущем Вас не ожидали такие «сюрпризы» как:

1. При приватизации в своё время не была выделена доля несовершеннолетнему, прописанному (зарегистрированному по месту жительства) в данной недвижимости на момент её приватизации. Пусть прошло много лет, но бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить Ваши права на квартиру, и суд вполне возможно, удовлетворит его иск.
2. До приватизации в квартире был прописан (зарегистрирован по месту жительства) гражданин, который затем был осуждён и выписан из квартиры. Вернувшись из мест заключения, он узнал, что квартира приватизирована и продана. Опять суд и опять с высокой вероятностью не в Вашу пользу. То же самое в связи с отъездом в длительную командировку, службой в армии и т.д.
3. Кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. После сделки купли-продажи квартиры он может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки он плохо понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного (или наркологического) опьянения, и потребует через суд расторгнуть сделку. Суд наверняка её расторгнет. Кстати, некоторые недобросовестные владельцы так зарабатывают. Истратив полученные деньги, возвращают себе собственность, а полученные от Вас деньги будут возвращать Вам по решению суда в течение долгих-долгих лет, если вообще вернут.
4. На квартиру может быть наложено обременение в виде ареста, залога, договора ренты и т.д. Собственники квартиры могут «забыть» сказать Вам об этом и Вы опять рискуете своими деньгами.
5. В квартире могут оказаться зарегистрированные люди, кроме собственников, имеющие право пользования данной квартирой, т.е. Вы приобретёте квартиру с «довеском».

Список подобных «сюрпризов» можно продолжить, но нет необходимости, т.к. уже из вышесказанного можно сделать вывод: правовая экспертиза права собственности на недвижимость (квартиру) необходима в любом случае, какой бы простой, на первый взгляд, не казалась сделка и какими милыми людьми не были собственники недвижимости (квартиры). Без правовой экспертизы прав собственности на недвижимость невозможно оценить степень юридической чистоты приобретаемой Вами недвижимости; следовательно, Вы имеете большой процент вероятности остаться без недвижимости и, возможно, без денег.

И главное — проверку юридической чистоты квартиры должны провести Вы сами лично или нанятые Вами юридические или частные (т.н. физические) лица, но никак не продавец или лица его представляющие (не зависимо от того, что утверждают Продавцы и какие бы солидные фирмы за ними не стояли). Вы же понимаете, что сейчас можно «сделать» любые документы, а не связанная с Продавцом правовая экспертиза прав собственности позволит выявить истину и ответить на вопрос: «чистая» недвижимость или нет?

Бывает что недвижимость не совсем «чистая», тогда проведённый специалистом анализ, поступившей в ходе проверки информации, подскажет Вам при выполнении каких условий можно спокойно приобретать данную недвижимость (квартиру).

Мы не зря в предшествующей статье настаивали на том, чтобы в договор о внесении аванса / задатка была внесена фраза: «…в случае если…» и был указан минимальный срок, в течение которого эта фраза действует — например, неделя. Это значит, что за эту неделю Вы должны провести правовую экспертизу прав собственности на недвижимость (квартиру), которая включает в себя:

1. Проверку объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (УФСГРКиК, далее Росреестр);
2. Проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживавших в ней граждан и убывших из неё;
3. Проверку на наличие зарегистрированных по месту жительства (прописанных) граждан в данной квартире;
4. Проверку нахождения участников сделки с недвижимостью на учёте в психоневрологическом диспансере по месту жительства;
5. Проверку нахождения участников сделки с недвижимостью на учёте в наркологическом диспансере по месту жительства;
6. Выявление зарегистрированных обременений на квартиру;
7. Проверку фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом, проверку данных о прописанных (зарегистрированных по месту жительства) в квартире лицах в прошлом начиная с заселения дома;
8. Анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру;
9. Составление проекта договора купли-продажи.

Итак допустим, что после проведения правовой экспертизы прав собственности на недвижимость (квартиру), Вы знаете, что недвижимость «чистая». Теперь Вы договариваетесь с Продавцом или с представителем продавца (например, агентом) о дате проведения сделки и о форме договора купли-продажи. Действующее законодательство РФ допускает два вида договоров купли-продажи: в простой письменной форме (далее — ППФ) и в нотариально заверенной форме.

И та и другая форма имеют одинаковую юридическую силу, однако закон оговаривает когда договор купли-продажи должен быть обязательно нотариальный, например при заключении договора ренты. Вообще нотариусы — это особый вид людей. У них, как и у врачей, у каждого своё мнение и спорить с ними бесполезно. Составить договор в ППФ можно у нотариуса, это будет стоить примерно от 1 500 ₽. Если составляемый договор будет нотариально заверенный, то он будет стоить значительно дороже т.к. нотариус берет процент от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если нет необходимости нотариально заверять составляемый договор купли-продажи, то лучше составить договор в ППФ, что значительно дешевле.

В договоре купли-продажи должны быть освещены все основные условия договора: кто продаёт, что продаёт, кому продаёт, за сколько продаёт, условия продажи и т. д.

На практике договор купли-продажи составляет сторона продавца, особенно если недвижимость продаётся через агентство. Покупатель только оплачивает составление (от 1 500 ₽). Если же квартиру продаёт частное лицо (т.н. физическое), то есть смысл обратиться для составления договора купли-продажи в простой письменной форме (ППФ) к нотариусу или составить самому. Как правило, за 2-3 дня до сделки проект договора купли-продажи квартиры должен быть у Вас.

Ваша задача внимательно изучить его, обратив особое внимание на правильность указанных в нем данных: Ф.И.О Продавцов и Покупателей, а так же их паспортных данных, адреса приобретаемой недвижимости, основных параметров недвижимости, которые должны полностью соответствовать параметрам, указанным в справках БТИ ф №11А и ф №22А; стоимость недвижимости, правильность перечисленных в договоре правоустанавливающих документов на квартиру, форма денежных взаиморасчетов. В договоре также должны быть указаны (если квартира не свободна) лица, зарегистрированные в квартире на момент составления договора, а также сроки в течение которых эти люди снимутся с регистрации (выпишутся). Как правило, этот срок составляет от 7ми до 14ти дней с момента регистрации договора купли-продажи квартиры в Росреестре.

В договоре должны быть указаны и срок физического освобождения квартиры после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, – этот срок так же как правило, составляет от 7ми до 14ти дней. Если квартира (или комната) юридически и физически свободна, то бывшие владельцы должны передать недвижимость в течение одного-трёх дней после регистрации договора купли-продажи в Росреестре. На практике сроки юридического и физического освобождения квартиры указываются в договоре купли-продажи по согласованию между Покупателем и Продавцом.

В договоре должны быть прописана мера ответственности Продавца, в случае возникновения в дальнейшем претензий третьих лиц на эту квартиру, а также перечислены статьи гражданского кодекса РФ, на основании которого этот договор составлялся. В договоре в зависимости от ситуации, также перечисляют и другие документы (согласия, доверенности, решения и т.д.) необходимые для регистрации договора купли-продажи квартиры. После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

далее — Сделка