При ипотеке расчёт платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме.Аннуитет– это равный ежемесячный платёж в течение всего периода кредитования.Дифференцированные платежипредполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдаётся в счёт погашения ипотечного кредита.
Аннуитетные платежи.
Аннуитетные платежив России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заёмщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашенияипотечного кредита, суммааннуитетных платежейниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заёмщик, выбравший схемуаннуитетногорасчёта платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заёмщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
Формула аннуитетных платежей.
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))
X — размер аннуитетного платежа; S — сумма кредита; p — 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ — означает в степени; m — срок ипотечного кредита, в месяцах.
Дифференцированные платежи.
Дифференцированные платежиложатся достаточно тяжёлым бременем на заёмщика в первые годы расчётов поипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи поипотекезначительно снижаются и у заёмщика появляются свободные денежные средства.
Для заёмщика, согласного выплачивать в счёт погашения кредита ежемесячно порядка 12000 ₽, ниже представлено два варианта расчёта платежей об ипотеке-аннуитетные платежиидифференцированные платежи. Для краткости расчётов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заёмщик может выплатить сумму около 144000 ₽, из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 ₽, а сумма кредита около 135700 ₽ Ставка об ипотеке принята в размере 11% годовых.
Из приведённых таблиц видно, что в случаедифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заёмщиком порог в 12000 ₽, но затем они начинают стремительно сокращаться. В случаеаннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 ₽ В итоге, к концу годаипотечный кредити в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 ₽, а во втором варианте – 143920.68 ₽ Разница в 135.22 ₽ кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч ₽.
Расчет дифференцированных платежей.
|
Месяцы |
Сумма кредита на начало |
Процент |
Оплата кредита |
Итого платеж |
Сумма кредита на конец |
||||
|
1 |
135700.00 |
1243.92 |
11308.33 |
12552.25 |
124391.67 |
||||
|
2 |
124391.67 |
1140.26 |
11308.33 |
12448.59 |
113083.34 |
||||
|
3 |
113083.34 |
1036.60 |
11308.33 |
12344.93 |
101775.01 |
||||
|
4 |
101775.01 |
932.94 |
11308.33 |
12241.27 |
90466.68 |
||||
|
5 |
90466.68 |
829.28 |
11308.33 |
12137.61 |
79158.35 |
||||
|
6 |
79158.35 |
725.62 |
11308.33 |
12033.95 |
67850.02 |
||||
|
7 |
67850.02 |
621.96 |
11308.33 |
11930.29 |
56541.69 |
||||
|
8 |
56541.69 |
518.30 |
11308.33 |
11826.63 |
45233.36 |
||||
|
9 |
45233.36 |
414.64 |
11308.33 |
11722.97 |
33925.03 |
||||
|
10 |
33925.03 |
310.98 |
11308.33 |
11619.31 |
22616.70 |
||||
|
11 |
22616.70 |
207.32 |
11308.33 |
11515.65 |
11308.33 |
||||
|
12 |
11308.33 |
103.66 |
11308.33 |
11411.99 |
0.00 |
||||
|
ИТОГО |
8085.46 |
143785.46 |
|||||||
Расчет аннуитетных платежей.
|
Месяцы |
Сумма кредита на начало |
Процент |
Кредит + процент |
Аннуитет |
Сумма кредита на конец |
||||
|
1 |
135700.00 |
1243.92 |
136943.92 |
11993.39 |
124950.53 |
||||
|
2 |
124950.53 |
1145.38 |
126095.91 |
11993.39 |
114102.52 |
||||
|
3 |
114102.52 |
1045.94 |
115148.46 |
11993.39 |
103155.07 |
||||
|
4 |
103155.07 |
945.59 |
104100.65 |
11993.39 |
92107.26 |
||||
|
5 |
92107.26 |
844.32 |
92951.58 |
11993.39 |
80958.19 |
||||
|
6 |
80958.19 |
742.12 |
81700.31 |
11993.39 |
69706.92 |
||||
|
7 |
69706.92 |
638.98 |
70345.90 |
11993.39 |
58352.51 |
||||
|
8 |
58352.51 |
534.90 |
58887.41 |
11993.39 |
46894.02 |
||||
|
9 |
46894.02 |
429.86 |
47323.88 |
11993.39 |
35330.49 |
||||
|
10 |
35330.49 |
323.86 |
35654.35 |
11993.39 |
23660.96 |
||||
|
11 |
23660.96 |
216.89 |
23877.85 |
11993.39 |
11884.45 |
||||
|
12 |
11884.45 |
108.94 |
11993.39 |
11993.39 |
0.00 |
||||
|
ИТОГО |
8220.69 |
143920.68 |
|||||||