После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства недвижимости, наступает время расчётов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счёт зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект ипогашение кредитаосуществляется частями. Для удобства заёмщика и банка-кредитора, существует несколько способовпогашения кредита. И, кроме того, заёмщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и оперекредитовании.
Способы погашения кредита.
Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, в безналичной форме или пр.
В случаеипотекиплатежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платёжный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заёмщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.
Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдаётся заёмщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заёмщиком обязательств подоговору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочногопогашения кредита.
По форме платежи могут быть наличными: когда заёмщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счёт. В этом случае заёмщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.
В случае, если платежи осуществляются в безналичной форме, то это может быть перевод денег со счета заёмщика, открытого в каком-либо банке, на счёт банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заёмщик может открыть свой счёт непосредственно в банке-кредиторе.
Если оплата кредита осуществляется через банкомат (наличными или пластиковой картой), то надо понимать, что получение чека о проведённой операции ещё не означает внесение платежа по кредиту. К сожалению, возникают ситуации, когда деньги не доходят до ссудного счета, и это расценивается банком как просрочка платежа со всеми вытекающими последствиями. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию при использовании банкомата, лучше спустя день-два связаться с банком-кредитором и убедиться, что деньги были зачислены на ссудный счёт.
Ещё один вариант осуществления расчётов по кредиту – это ежемесячный перевод в счётпогашения кредитачасти заработной платы до её получения. В этом случае заёмщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.
Если заёмщик планирует получатьимущественный налоговый вычетпо ипотечной недвижимости, то ему следует особенно внимательно отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате.
Досрочное погашение кредита.
Большинствоипотечных программпредусматривает возможностьдосрочного погашения кредитас минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 ₽). Только накопив эту минимальную сумму, заёмщик может подать кредитору заявление надосрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.
Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичногодосрочного погашения кредита, заёмщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставитьразмер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же даёт возможность получения нового кредита. Сокращениесрока кредитованиясущественно снижает сумму переплаты заёмщика за недвижимость, приобретаемой об ипотеке. Что выгоднее — решает заёмщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заёмщику новый график платежей.
В случае полногодосрочного погашения, заёмщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заёмщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретённого недвижимости. И наконец, заёмщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.
Перекредитование.
Перекредитование– это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заёмщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за недвижимость, приобретаемую об ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитыватьдополнительные расходы, связанные с получением нового кредита.