Ставка ипотеки– ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодняипотечные ставкинаходятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 8-14% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все ещё достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемую недвижимость. Засрок кредитованияв 15-20 лет заёмщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену недвижимости и даже более.
Обычно банки утверждаютпроцент ипотекив индивидуальном порядке по каждому выдаваемому ипотечному кредиту, так как он зависит от:
- объекта кредитования– предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случаеставка ипотекиможет быть выше.
- рынка недвижимости– первичный или вторичный. По строящемуся жильюпроценты ипотекивыше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышеннуюипотечную ставкуна период строительства и снижение ставки после сдачи дома.
- формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтверждён официально (справкой по форме 2-НДФЛ), тоставка ипотекиможет быть повышена на 1-2%.
- срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем вышеипотечная ставка.
- первоначального взноса. Еслипервоначальный взнос по ипотекесоставляет значительную часть стоимости приобретаемого недвижимости, то проценты ипотекимогут быть снижены.
Типы ипотечных ставок.
Наиболее распространёнными являются фиксированныеипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.
Кроме фиксированныхипотечных ставоксуществуют плавающие ставки. Они привязываются к усреднённому значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже ипроценты ипотекипо таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.д. Плавающая ставка по кредиту в евро иногда привязывается к Европейской межбанковской ставке и обозначается 5%+EURIBOR, 6%+EURIBOR и т.п. Заёмщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR (EURIBOR), каждый год узнает в своём банке новое значениепроцентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идёт об ипотеке в рублях, то плавающаяипотечная ставкапривязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.
Существует ещё несколько видов плавающихставок ипотеки— привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) — но они не получили широкого распространения. С сентября 2012 годаАИЖКпредложило свой вариант плавающей ставки, привязав его к уровню инфляции в нашей стране. Время покажет, насколько этот вариант будет популярен. Плавающиеипотечные ставки, как правило, выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированныепроценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и, беря кредит с плавающей ставкой, заёмщик принимает на себя риски этих колебаний. Некоторые банки устанавливают в своих программах верхний предел, до которого может возрасти плавающая ставка, — это существенно снижает риски заёмщика.
Ещё один вид ипотечных ставок — комбинированная. Она предусматривает фиксацию ставки на несколько первых лет кредитования, а затем начинает действовать плавающая ставка. Такая комбинация может быть выгодна заёмщику, если зафиксированная ставка находится на уровне ниже среднерыночного, и позволяет сделать накопления («подушку безопасности») к моменту, когда ставка станет плавающей.
Делая выбор в пользу низкойставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальныепроценты ипотеки, которые придётся уплатить. Для этого следует учестьдополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкиеипотечные ставкисочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченнымипроцентами ипотеки.
Перекредитование.
В условиях постепенного сниженияставок ипотеки, не стоит забывать о возможностиперекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более низкойставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотекидолжна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.