Договор ипотеки— это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или недвижимость.
Сторонами подоговору ипотекиявляются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заёмщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговорённых в их учредительных документах.
Требования к договору ипотеки.
Вдоговоре ипотекиобязательно должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценочная стоимость предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется вдоговоре ипотекиуказанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землёй, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотекиземельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид её разрешённого использования.
Не могут быть заложены дома и недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке недвижимости в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершённым строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается випотечном договорев денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Иногда вдоговоре ипотекистороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то вдоговоре ипотекиуказывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заёмщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, тодоговор ипотекисчитается незаключённым, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки.
Заёмщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или недвижимости, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного недвижимости обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии сдоговором ипотекизалогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.
Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трёх раз в течение года.
При невыполнении заёмщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путём подписания соглашения между заёмщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов.
Заключение и регистрация договора ипотеки.
Договор ипотекизаключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.Договор ипотекине подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
- заявление от залогодателя и залогодержателя;
- договор ипотекии его копии;
- документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путём совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путём надписи надоговоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Прекращение договора ипотеки.
Еслидоговор ипотекиисполнен или прекратил своё действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Законодательство по договору ипотеки.
Правоотношения по договору ипотеки регулируются следующими нормативными документами: Конституция РФ; Гражданский Кодекс РФ;Жилищный кодекс РФ;Федеральный законО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Федеральный законОб ипотеке (залоге) недвижимости;
другие нормативные акты.