Альтернативы ипотеки

Доступная недвижимость: альтернативы ипотеки.

На сегодняшний деньдоступность недвижимостиобеспечивается не толькоипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

• Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
• Кредитный кооператив;
• Договор ренты;
• Потребительский кредит.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Жилищный накопительный кооператив– некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в недвижимость. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос по ипотеке, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 ₽, из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делаетнедвижимость доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости недвижимости, которое предполагается приобрести, и истечёт необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку недвижимости для себя. Он может прописаться и жить на приобретённой площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для её покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего недвижимости и приобрёл его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчёта с ЖНК, гражданин получает недвижимость в собственность и перестаёт быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению сипотекой– это низкие проценты по заёмным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос по ипотеке, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, любаякредитная история. Кроме того, можно зачесть имеющееся недвижимость или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа: чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое даёт ипотека – немедленно получить новую недвижимость, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником недвижимости и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный кооператив.

Кредитный кооператив– это добровольное объединение граждан (и организаций), созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы кредитный кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива — покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке недвижимости член кооператива сразу становится его собственником и закладывает недвижимость кооперативу до полного расчёта по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу кооператива. Условия получения кредита на недвижимость в каждом кооперативе выдвигаются свои — это и определяет на сколько «доступная недвижимость» действительно доступна.

Договор ренты.

Договор ренты можно заключить с пожилым человеком, который имеет в собственности недвижимость. По договору ренты пожилой человек отдаёт свою недвижимость в обмен на небольшие ежемесячные платежи и, возможно, услуги по содержанию и иждивению.

Наиболее популярен договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, который помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает ещё и оказание социальной помощи пенсионеру: обеспечение потребности в недвижимость, одежде, питании, уход в случае болезни, оплата ритуальных услуг.

Но существует и договор ренты с пожизненным проживанием. Он отличается тем, что по нему определённая сумма выплачивается пожилому человеку сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства, заложенные в договоре. В таких договорах речь о социальной помощи не идёт.

По договору ренты так же можно обменять свою недвижимость на недвижимость большей площади, принадлежащую пожилому человеку.

Ежемесячные платежи по договору ренты существенно ниже, чем платежи об ипотеке. Но, есть и обратная сторона: в процессе выполнения договора могут возникнуть противоречия между сторонами, и дело дойдет до суда. В самом худшем случае суд принимает решение о возврате недвижимости пожилому человеку, и при этом рентоплательщик не в праве требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Чтобы избежать такого сценария, следует, с одной стороны, получше узнать человека, с которым планируется заключить договор ренты. С другой стороны, надо очень внимательно подойти к вопросу составления самого договора – максимально подробно описать набор и количество услуг, которые предполагается оказывать рентополучателю. Перед заключением договора следует убедиться в дееспособности пожилого человека (попросить его получить справки, о том, что он не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансерах). В процессе выполнения договора важно сохранять документы, подтверждающие выплату ренты. Нелишним будет вести дневник, в котором фиксировать исполнение неденежных обязательств по договору с подписью обеих сторон (даты закупки продуктов, уборки недвижимости и пр.), а так же просьбы и благодарности пенсионера.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит еще и государственной регистрации.

Существуют фирмы, которые выступают посредниками при заключении договора ренты: они подбирают подходящие варианты, обеспечивают грамотное оформление документов и т.п.

Договор ренты — нелегкое бремя, но на сегодня он является реальной альтернативой ипотеке. И, кроме того, это возможность помочь пожилому человеку, скрасить последние годы его жизни.

Потребительский кредит.

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог недвижимости невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно нижедополнительные расходыи проще процедура получения.