Имперский (царский) период.
В тех немногих учебниках по риелторскому делу, в которых освещается история профессии, за точку отсчёта возникновения посреднической деятельности на рынке недвижимости, как правило, берутся времена петровской эпохи, когда при дворе в ведении Коммерц-коллегии в 1717 году была учреждена должность гофмаклера, под началом которого находились маклеры, ведающие делами по покупке и продаже казённых товаров, или «торговых сводчиков» для частных людей.
Согласно данным энциклопедического словаря Брокгауза и Ефрона, регламентом главного магистрата предписывалось назначать маклеров из купечества, в приморских и иных «знатных городах», по образцу Западной Европы. Тем не менее, нужно учитывать, что Пётр I, которому мы действительно во многом обязаны становлением и развитием торгового, биржевого маклерства в России, не распространял данное «новшество», перенятое в своей голландской поездке, на отношения по купле-продаже недвижимости. И хотя заимствованный термин в последующем стал широко использоваться в том числе и для обозначения профессионального посредничества в сделках с недвижимостью в Императорской России, изначально, ещё до петровских реформ, подобного рода купчие осуществляли так называемыми площадные подьячие.
Это сословие появилось в России ещё в XVI веке, и представляло собой корпорацию профессиональных писцов, специализировавшихся в совершении за плату сделок, в том числе недвижимого имущества. По Уложению 1649 года царя Алексея Михайловича стороны сделок были обязаны совершать их только через площадных подьячих с последующей записью в поместном приказе, служившей своего рода регистрацией сделки, если использовать нынешнюю терминологию. Занятие это считалось прибыльным, площадные подьячие в лице своей сословной корпорации были связаны круговой порукой и несли имущественную ответственность в случае причинения ущерба сторонам сделок.
Впрочем, площадных подьячих считают прообразом их нынешней профессии нотариусы, и вполне обосновано, однако, учитывая род занятий и тех и этих, нужно заметить, что, во-первых, в то время практически невозможно было выделить в деятельности сословия нотариальные действия в современном понимании, а, во-вторых, учесть то обстоятельство, что вплоть до принятия 1866 году Нотариального Положения нотариальные функции не были монополизированы, и осуществлялись (кроме так называемых публичных (городовых) нотариусов) биржевыми и корабельными маклерами; узкоспециализированными маклерами, в числе которых находились и частные маклеры.
Официальное поименование «частный маклер», впрочем, указывает не на частный характер его деятельности, но на принадлежность к маклерам, состоящих при так называемых частях города (города в то время делились как минимум на две административно обособленных части, а те, соответственно, на кварталы). Частные маклеры учреждены, согласно Уставу Благочиния (или Полицейскому), принятому в 1782 году, в том числе и для свидетельствования договоров о городской недвижимости. В работах, посвящённых истории нотариата, об этом сообщается таким образом: «При Екатерине II вместе с упразднением в 1775 году юстиц-коллегии, совершение крепостных актов было передано Палате гражданского суда, представляющий собой соединённый Департамент юстиции и Вотчинной коллегии. Для создания органа публичной деятельности, близко стоящего ко всем имущественным оборотам и содействующих их развитию, Екатерина II делает попытку сокращения излишних формальностей при совершении правовых актов, предоставляя возможность частным маклерам совершать акты о переходе недвижимых имуществ. С 1781 года утверждаются маклеры и нотариусы исключительно для торговых сделок и разного рода посредничества».
Такое положение вещей в российской империи просуществовало вплоть до 1866 года. Вместе с введением Нотариального Положения предполагалось, что все прежние нотариусы и маклеры, кроме биржевых, прекратят свою деятельность. Однако нотариальная реформа практически затронула только Санкт-Петербург и ряд крупных городов России, в малых городах все оставалось по прежнему, и маклеры продолжали исполнять нотариальные функции при осуществлении сделок с недвижимым имуществом (свидетельствовать заключение таких сделок и переход прав).
С развитием гражданского оборота маклерская деятельность приобретала все большее значение и охватывала собой не только так называемых присяжных маклеров, но со временем и лиц, оказывающих посреднические услуги на условиях гражданского найма. Согласно исследованию Д.И. Степанова («Услуги как объект гражданских прав»), по Своду законов гражданских (СЗГ) 1832 года «маклерский договор охватывался личным наймом», то есть на него распространялись положения, содержащиеся в главе второй (О личном найме) раздела четвёртого (Об обязательствах личных и по договорам в особенности) книги IV (Об обязательствах по договорам) части 1 т. X Свода законов гражданских.
Режим такого рода договоров предполагал, что личность, оказывающего услуги, имеет существенное значение, а значит, услуги должны быть оказаны именно тем, кто принял на себя обязательство исполнения. Кроме этого обстоятельства, а также необязательности письменно формы договора, условия договора, регламентированные законодательством, мало чем отличались от принятых сегодня, а именно: такой договор предполагался возмездным, срочным и оплата услуг, направленных на достижение результата, связывалась с достижением этого результата, размер оплаты мог определять в процентном отношении от полученного дохода по сделке и пр. Исследование Степанова, по большей части, обращено именно к той особенности российского законодательства, которая в большей мере, чем европейское того времени, придаёт значение личностному элементу договоров на услуги. Иначе говоря, как самостоятельная имущественная ценность, участвующая в гражданском обороте, в Своде законов гражданских услуга тогда не рассматривалась.
Советский период.
««(((Октябрьская революция)))»» и последовавшая за ней смена государственного строя в России кардинально изменили правовой режим хозяйственно-экономической деятельности в обществе. Уже на раннем этапе становления советского государства гражданское законодательство отказывается от регулирования отношений, касающихся личного найма, которые в Императорское время распространялись на сферу услуг, в том числе и маклерских. Это обстоятельство было обусловлено решением основного политического вопроса того времени: (((ликвидацией системы эксплуатации))) человека человеком. Отношения личного найма, регулируемые Сводом законов гражданских (СЗГ) и во многом определившие характер предоставления услуг в понимании того времени, с точки зрения юристов-революционеров рассматривались как несоответствующие новым условиям. «…желание истребить любые элементы капиталистической эксплуатации труда одного человека другим привело к тому, что из гражданского права был исключён договорной тип личного найма, поскольку предполагалось, что такие отношения исчерпывающим образом будут регулироваться трудовым законодательством, получившим развитие в то время» (Из исследования Д.И. Степанова). Добавим также, что после относительного небольшого периода советского либерализма, связанного с НЭПом, капиталистические, да и, собственно, рыночные отношения в хозяйственно-экономической сфере стали попросту невозможны в результате полного огосударствления экономической и социальных сфер жизнедеятельности. Кроме того, идеологический дискурс того времени полностью устранял из правовой терминологии вообще понятие «услуг», оставляя в обиходе понятие «обслуживание» (бытовое, прежде всего). Так, например, в ГК РСФСР 1922 года термин «услуга» встречается только дважды, а в Кодексе 1964 вообще ни разу. И только в основах гражданского законодательства Союза ССР 1991 года термин вновь включается в правовую лексику.
Тем не менее, отсутствие правового регулирования такого объекта обязательств как услуги, не означает, что они не могут существовать в реальной жизни (отношения с ними связанные попросту не имели правовой защиты государства): если существует потребность, появляется и тот, кто может её удовлетворить, так сказать опытный в какой-то сфере человек (пусть из без официального профессионального статуса). Это касается и посредничества в жилищной сфере советского времени, ибо и тогда люди нуждались и в том, чтобы разъехаться по отдельным квартирами, и в том, чтобы объединить жилые метры. Осуществлялись и продажи, правда, своеобразным для нынешнего времени способом: как правило, через фиктивные браки. Все это породило, а, точнее, – возродило к жизни такую деятельность как маклерство, со всеми своими советскими особенностями. По большому счету, отличие от ныне существующих условий, деятельность маклеров определялось тем обстоятельством, что сделки (через обменные ордера) проводило такое госучреждение, как «Горжилобмен», сохранившееся и сегодня. Правда, собственно обменов жилых помещений полученных на условиях соцнайма (в нынешней терминологии) в Горжилобмен’е осуществляется крайне мало.