тем, кто уже взял ипотеку.
Во время кризиса многие заемщики сталкиваются с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезные риски возникают у заемщиков, которые брали кредит в иностранной валюте или кредит с плавающей ставкой. Когда платежи об ипотеке становятся непосильными, что можно предпринять?
Переговоры с банками.
В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. В крупных банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.
В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок ипотечного кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так как в этом случае вероятность взаимовыгодного урегулирования вопроса снижается. Кризис вынуждает банки применять довольно жесткую схему действий в случае, если заемщик перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с требованием досрочного погашения всей суммы ипотечного кредита, и суд, как правило, поддерживает позицию банка.
Еще один вариант решения проблемы — это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, в период кризиса на рынке остается немного программ по перекредитованию, но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом».
Обращение за помощью к государству.
Для помощи заемщикам, оказавшимся в тяжелой жизненной ситуации и испытывающим трудности с погашением ипотечного кредита, государство создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Агентство представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами.
Помощью АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:
- Заемщик является гражданином Российской Федерации;
- Для заемщика и членов его семьи недвижимость, приобретённая на средства ипотечного кредита, является единственным;
- Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трёх прожиточных минимумов на каждого члена семьи заёмщика;
- У заёмщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев;
- Общая площадь жилого помещения составляет: для одиноко проживающего – не более 50 кв.м.; для двух человек – не более 35 кв.м. на каждого; для трех человек и более – максимум по 30 кв.м.;
- Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
- До момента снижения дохода заёмщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АРИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заёмщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платёжеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заёмщик будет вносить в счёт погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчётов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей. В среднем, размер платежей заёмщика после завершения периода помощи вырастает на 9-10%.
Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заёмщика и его семьи.
В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заёмщика, освобождение заёмщика от обязательств по страхованию ипотечного недвижимости, полное освобождение заёмщика от внесения ежемесячных платежей.
Для реструктуризации ипотечного кредита заёмщику следует обратиться за консультацией к представителю АРИЖК в своем регионе. После подбора программы реструктуризации, заемщик должен собрать необходимый пакет документов и подать их вместе с заявлением установленного образца в банк-кредитор или непосредственно в АРИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.
Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Но для отдельных категорий граждан предусмотрена возможность повторной реструктуризации: для семей с несовершеннолетними детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для жителей монопрофильных городов, для заёмщиков, в составе семьи которых есть инвалид или ветеран ВОВ.
Использование материнского капитала.
Для семей, в которых в 2007 году или позже родился второй (или третий и последующий) ребёнок, существует ещё одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.
Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребёнка так и её супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребёнка долей собственности в недвижимость, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с недвижимости залогового обременения.
Тем, кто не успел взять ипотеку.
Как правило, в кризис цены на недвижимость снижаются и это делает недвижимость более доступным, но, с другой стороны, кризисы отрицательно сказываются на доступности ипотеки. Многие банки сворачивают свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, пересматривают условия программ: увеличивают ставки и размеры первоначального взноса, ужесточают требования к заёмщику, кредитуют только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.