Перекредитование– это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок, заёмщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за недвижимость, приобретённой поипотеке.
В странах, гдеипотекаимеет более долгую историю, чем в современной России,перекредитованиешироко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитованиестановится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительнымидополнительными расходами.
Можно избежать существенной части расходов, если осуществлятьперекредитованиев том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключённым ранеедоговорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдачеипотечного кредитапо более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.
В случае смены кредитора в процессеперекредитования, заёмщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придётся повторно пройти процедуру оценки ипотечной недвижимости и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнёрами-оценщиками и страховщиками. В-третьих, следует учитывать, чтокредитная историязаёмщика должна быть безупречной.
Не зависимо от того, изменится ли приперекредитованиибанк-кредитор или нет, заёмщику придётся нести расходы, связанные с перерегистрациейипотекии нотариальным удостоверением сделки.
Вглаве 7 Закона «Об ипотеке»сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующаяипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заёмщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного недвижимости, что отвечает целямперекредитования. Но на практике заёмщики часто вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с недвижимости – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить недвижимость новому кредитору.
Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придётся брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счёт нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше, чем по ипотечным, и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заёмщика есть в собственности ещё какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.
И ещё один вариантперекредитования– это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки недвижимости. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 ₽. Эта сумма быстро окупится, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 ₽.
Простые и удобные механизмыипотечного перекредитованиятолько начинают складываться в РФ. Но в скором времени перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заёмщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.