Чтобыкупить недвижимость в кредит, необходимо оценить свою способность обслуживать такой крупный кредит. Для этого необходимо знать:
- Приблизительную цену недвижимости, которую предполагается купить;
- Сколько есть накоплений, которые можно использовать какпервоначальный взнос по ипотеке;
- Совокупные доходы семьи (желательно учитывать только стабильную часть доходов);
- Среднемесячные расходы семьи;
- Сколько лет осталось до пенсии (скорее всего, кредит дадут только на срок до выхода на пенсию).
Зная все это, можнопосчитать, насколько доступна ипотека в Вашем случае. При этом надо помнить, что платежи по ипотеке должны составлять не более 30-40% семейного дохода. Иначе придётся отказывать себе во всём, чтобы обслуживать ипотечный кредит, а на протяжении многих лет это делать очень непросто. Так же надо помнить, что необходима существенная сумма надополнительные расходыпри оформлении ипотечного кредита.
Если оказалась, что денег решительно не хватает, то есть следующие варианты:
- Выбрать недвижимость подешевле (с той целью, чтобы в дальнейшем, рассчитавшись по кредиту, продать эту недвижимость и купить новую, получше);
- Заняться целенаправленным накоплением денежных средств (чтобы увеличить размер первоначального взноса, и через 2-3 года вернуться к вопросу ипотеки);
- Поискать дополнительные источники дохода (сменить работу на более высокооплачиваемую, или найти подработку).
Если в результате расчётов оказалось, что в кредит требуется не очень большая сумма, то имеет смысл подумать о потребительском кредите вместо ипотечного. По потребительскому кредиту ставка будет, конечно, выше, но, с другой стороны, можно сэкономить на оформлении кредита и накомплексном страховании(которое в случае ипотеки зачастую обязательно).
Если расчёты показали, что ипотечный кредит вполне доступен, можно переходить квыбору ипотечной программы. Будьте внимательны в вопросе процентных ставок! Формулировка «от 9%» означает, что кредит со ставкой 9% можно получить только при соблюдении каких-то строгих условий со стороны банка (большой первоначальный взнос по ипотеке, исключительно официальный доход и т.п.). Детальные условия по ставкам нужно смотреть в подробном описании программы на нашем сайте (либо перейти по ссылке на сайт партнёра). Кроме ставки по кредиту есть и другие параметры ипотеки, на которые надо обращать внимание — воспользуйтесьсоветами по выбору ипотечной программы, чтобы избежать ошибок.
Рекомендуем выбрать несколько программ, у разных банков. Затем связаться с этими банками по телефону (либо подойти в офис) и ещё раз обсудить условия кредитования, т.к. в процессе общения могут выясниться дополнительные нюансы, которые повлияют на конечные условия.
По результатам консультаций в банках, должно остаться 2-3 из них, с приемлемыми условиями кредитования. В каждый из этих банков надо подать заявку на кредит c полным пакетом документов, и ждать решения кредитного комитета. Срок принятия решения – от нескольких дней до месяца, в зависимости от банка. Какой-то из банков может отказать в кредите, а в каких-то будет получено одобрение. Из полученных одобрений можно выбрать лучшие условия и переходить к поиску недвижимости для покупки.
Подбирать недвижимость следует с учётомтребований к ипотечному жилью. После того, как выбранная недвижимость одобряется банком, заключается кредитный договор и проводится сама сделка купли-продажи недвижимости.
Обмен денег на недвижимость происходит в несколько этапов. При достижении предварительной договорённости Продавца и Покупателя, с последнего может потребоваться некоторая сумма в качестве аванса чтобы Продавец прекратил поиск Покупателей. Сумма эта несущественна по сравнению с полной стоимостью недвижимости (15000 — 30000₽), но достаточна, чтобы ощутить её потерю в случае срыва сделки. Основная сумма денег передаётся Продавцу, как правило, послегосударственной регистрациисделки — Договора купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег Продавцу недвижимости до государственной регистрации, но в этом случае заёмщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор. Последняя часть денег выплачивается после подписания Продавцом и Покупателем Акта приёма-передачи недвижимости.
Припокупке недвижимости по ипотекеиспользуются в основном два способа проведения взаиморасчетов между Продавцом и Покупателем недвижимости. Первый – расчет наличными через сейфовую ячейку банка, и второй – расчет безналичными денежными средствами. Способ расчетов обычно определяет банк-кредитор, по крайней мере в части ипотечного кредита.
Наиболее распространено использование сейфовой банковской ячейки, в которую закладывается наличными деньгами вся сумма, включая ипотечный кредит. Доступ к ячейке все заинтересованные стороны – Продавец, Покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговорённых условий. Это наиболее безопасный способ расчётов при покупке недвижимости в кредит.
Некоторые ипотечные банки предпочитают безналичный перевод денег на счет Продавца недвижимости. В этом случае, средствами первоначального взносаПокупатель недвижимости распоряжается самостоятельно по договоренности с Продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости идоговоре ипотеки, банк перечисляет сумму ипотечного кредита на счёт, указанный Продавцом недвижимости.
Будьте внимательны при оформлении всех платёжных документов, если планируете получатьимущественный налоговый вычетпо приобретаемой недвижимости. В случае, если эти документы будут утеряны или неверно оформлены, получить налоговый вычет не удастся.
Купив недвижимость в кредит, надо не забывать своевременно вносить платежи по кредиту, и ежегодно оплачивать страховку. При желании (и возможности) можно рассматривать варианты досрочного погашения кредита, а так жеперекредитования, чтобы сократить итоговую переплату по кредиту. С другой стороны, надо помнить, что при фиксированной сумме платежей в некотором смысле время работает на заёмщика — благодаря инфляции.
Когда кредит окончательно погашен, необходимо снять обременение с права собственности на недвижимость, которое было наложено в момент государственной регистрации купли-продажи. Для этого надо взять справку из банка о полном погашении кредита и подать соответствующее заявление в регистрационную палату.
Купить недвижимость в кредит вполне реально, если действовать обдуманно и неспеша.