Сумма ипотечного кредитаопределяется банком как процент от стоимости приобретаемого недвижимости. Максимальнаясумма ипотечного кредитаможет достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 70-80%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальнуюсумму ипотечного кредита— не менее 10-30% стоимости приобретаемого недвижимости.
Фактическаясумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размерапервоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого недвижимости.
Сумма ипотечного кредита и первоначальный взнос по ипотеке.
Например, заемщик имеет 400000 ₽ в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более 12000 ₽ в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 11% годовых. На какую сумму ипотечного кредита он может рассчитывать?
| Срок кредитования, годы | Сумма кредита, ₽ | Проценты, ₽ | Стоимость недвижимости, ₽ | Ежемесячный платеж, ₽ |
| 1 | 136000 | 8239 | 536000 | 12019,91 |
| 2 | 257000 | 30477 | 657000 | 11978,21 |
| 3 | 367000 | 65544 | 767000 | 12015,11 |
| 4 | 464000 | 111631 | 864000 | 11992,32 |
| 5 | 552000 | 168109 | 952000 | 12001,82 |
| 6 | 630000 | 233386 | 1030000 | 11991,47 |
| 7 | 701000 | 307238 | 1101000 | 12002,83 |
| 8 | 764000 | 388119 | 1164000 | 12001,24 |
| 9 | 820000 | 475267 | 1220000 | 11993,21 |
| 10 | 871000 | 568764 | 1271000 | 11998,03 |
Таблицу можно продолжить и на большее количество лет, если заемщик не достигнет пенсионного возраста, так как большинство банков ограничивают срок ипотечного кредита моментом выхода заемщика на пенсию.
Сумма ипотечного кредита и доходы заемщика.
Процент дохода заемщика, который допустимо направить на погашение ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются только стабильные, регулярные доходы, подтвержденные какими-либо документами.
Супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и при определениисуммы ипотечного кредитабанк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличениясуммы ипотечного кредитапривлекать в качествесозаемщиковне только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.
Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость недвижимости.
Сумма ипотечного кредитавычисляется как процент от оценочной стоимости недвижимости, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость недвижимости (цена, запрашиваемая Продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе недвижимость, за которую продавец просит 4900000 ₽ Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости недвижимости. Заемщик, имея 490000 ₽ первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму 4410000 ₽, что как раз и составляет 90% от 4900000 ₽ Нооценщикоценивает выбранную заемщиком недвижимость в 4410000 ₽ Соответственно,cумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только 4410000*90%=3969000 ₽ В этом случае заемщику придется либо изыскивать средства для покрытия возникшей разницы, либо подбирать другую недвижимость.
Если ипотека – не первый кредит.
С одной стороны, это хорошо, так как наличие положительнойкредитной историихарактеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получитьипотечный кредитвозрастают. Но с другой стороны, расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размерипотечного кредита.
При определенииразмера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Например, если доход заемщика составляет 40000 ₽, ежемесячные расходы по обслуживанию уже взятых кредитов – 6000 ₽, а вышеуказанная норма банка установлена на уровне 50%, то доход, необходимый на обслуживание имеющихся кредитов, составит 12000 ₽, а размер ипотечного кредита будет рассчитываться исходя из возможных ежемесячных платежей заемщика в размере (40000 – 12000) * 50% = 14000 ₽
Но есть ипотечные банки, использующие менее жесткие схемы определенияразмера кредита. Из доходов заемщика просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.