Если до сих пор Вы тратили только своё время или нервы, то на этом этапе Вы рискуете своими деньгами, поэтому этот этап очень важен и рассмотрим его подробнее.
Первое, что необходимо, это выяснить кто продаёт недвижимость: частное (т.н. физическое) лицо, юридическое лицо или посредник — агентство недвижимости. Далее необходимо знать — это прямая продажа, или взамен приобретается другая недвижимость (альтернативная сделка). Если продавец частное лицо и у него прямаяпродажа, то размер аванса должен быть минимален и составлять не более 15000 ₽, т.к. денег для внесения аванса за альтернативу ему не нужно, внесённая сумма аванса — лишь подтверждение серьёзности Ваших намерений.
Внося аванс физическому лицу обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры и потребуйте от него расписку по полной форме (см. образцы документов), т.к. если что-нибудь пойдёт не так, например он откажется продавать квартиру или Вы передумаете и т.д., то Вы сможете потом взыскать эти деньги через суд. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. у юридического лица отсудить свои деньги значительно проще, да и само агентство как правило не заинтересовано в судебном разбирательстве и идёт на него только в случае крайней необходимости. Сумма вносимого аванса, если продажа прямая, не более 30000 ₽.
Прежде чем внести деньги за понравившуюся Вам квартиру, внимательно прочтите договор, который предлагается к заключению, особенно раздел об ответственности сторон. Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, будь то физическое лицо или агентство. Иначе Вы не будете знать действительно ли физическое лицо имеет право продавать эту жилплощадь и принадлежит ли она ему. Если покупаете через агентство, то попросите показать Вам договор, заключённый на продажу квартиры между владельцем и агентством, иначе как Вы будете знать, что агентство действует от имени владельца и вообще имеет право продавать эту квартиру. Обратите внимание на срок действия договора.
Как физическое лицо, так и агентство должны предоставить Вам для обозрения следующие правоустанавливающие документы в подлинниках (светокопии / ксерокопии, даже нотариально заверенные, не рассматриваются):
а) Если жилплощадь до этого не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации до31.12.1999 года то:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- Заявление;
- Акт передачи в собственность.
б) Если жилплощадь не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации с 01.01.2000 года то:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- Заявление;
- Акт передачи в собственность.
в) Если жилплощадь до этого не продавалась, но досталась владельцу в результате наследства по закону или по завещанию, а также в результате договора ренты или дарения, то:
- Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, выданное нотариусом по месту жительства наследодателя;
- Договор ренты;
- Договор дарения;
- Свидетельство о смерти бывшего владельца жилплощади;
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- Справка из ФНС об уплате налога.
г) Если жилплощадь до этого продавалась или менялась то:
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Договор мены недвижимости;
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- Акт приёма-передачи недвижимости имущества (передаточный акт);
Кроме того, чтобы убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован по месту жительства (прописан), необходимо посмотреть выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счёта (или ЕЖД). Вам также обязаны предоставить справку из БТИ по форме № 22А — план и экспликацию помещений (желательно в оригинале). По этой справке Вы сможете определить, имелась ли в квартире перепланировка или нет, а если имелась, то узаконена ли она. Вы также должны посмотреть документы, удостоверяющие личность владельца недвижимости (пока хотя бы светокопии/ ксерокопии) и сравнить их с теми данными, которые записаны в правоустанавливающих документах на квартиру. Не менее важно при этом сверить данные паспорта с формой 1-П.
При покупке квартиры у физического лица потребуйте от него, кроме уже вышеперечисленных,справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженностей по взносам за капитальный ремонти телефону, т.к. бывают (и довольно часто) случаи, когда эта задолженность составляет десятки тысяч ₽.
При покупке недвижимости через агентство добейтесь, чтобы в договоре между Вами и агентством на покупку данной квартиры, обязательно была вставлена следующая фраза: «В случае, если обнаружатся факты, которые могут в дальнейшем повлиять на право пользования Заказчиком (это о Вас) указанной выше квартиры (комнаты), в том числе и нахождение владельца (владельцев) на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, договор расторгается и внесённая Заказчиком сумма возвращается ему в полном объёме в течение 2-х дней с момента расторжения договора». Если агентство отказывается внести эту фразу в договор, то Вам лучше отказаться от этой квартиры и от этого агентства. Если агентство настаивает, то можно указать и срок в течении которого Вы можете изыскивать эти факты, но никак не меньше 7-ми дней.
Бывают случаи, когда недвижимость продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность и выяснить, почему продавец не может сам продать квартиру. Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась — ничтожна. Если не указан срок действия доверенности — то она действительна 1 год с момента выдачи. Обратите внимание на то, что именно доверяет владелец квартиры и кому. Доверенность должна быть выдана на продажу именно этой недвижимости и совершение для этого всех необходимых действий: сбор документов, регистрацию договора купли-продажи и т. д.
Затем, прежде чем подписывать договор купли-продажи недвижимости, Вам нужно будет удостовериться у нотариуса, выдавшего доверенность, не отозвана ли она. В договоре, который Вы будете заключать с агентством, будет указано что Вы, как Покупатель, оплачиваете ячейку банка, составление договора купли-продажи, регистрацию договора купли-продажи. В договоре должна быть указана цена, по которой Вы недвижимость приобретаете. Цена может быть указана в рублях или в долларах. Цена недвижимости не должна меняться в течении срока действия договора. Изменение цены в одностороннем порядке со стороны Продавца без Вашего согласия, влечёт за собой расторжение договора и возврат Вам аванса а так же неустойки — если она предусмотрена Договором.
На практике Продавцы часто не указывают полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, т.к. владеют этой квартирой менее 3-х лет и вынуждены будут заплатить налог в размере 13% с суммы превышающей 1000 000 ₽. Если Вы согласны указывать такую сумму в договоре купли-продажи, то всё в порядке, если нет — ищите другую квартиру или уплачивайте владельцу квартиры размер налога из своего кармана. На самом деле, если с квартирой всё в порядке, то бояться ничего не нужно — никаких исков никто Вам выставлять не будет, а тем более претендовать на Вашу квартиру в будущем. Кто знает, может быть Вы сами через пару лет захотите продать эту квартиру и окажетесь в таком-же положении.
При составлении договора с агентством узнайте, оборудована ли она телефоном и не спаренный ли он? Укажите в договоре номер телефона, который будет сохранён в приобретаемой Вами квартире. Оговорите с агентством заранее (лучше письменно), что владелец квартиры на сделке передаст Вам нотариально заверенное заявление о том, что он не возражает на перевод телефонного номера на имя нового владельца квартиры, т.е. на Вас.
далее —Правовая экспертиза оснований (права) собственности на недвижимость