Сделка — это комплекс мер по оформлению перехода права собственности от Продавца к Покупателю, включая подписание договора купли-продажи и расчёт по договору. На данном этапе практически заканчивается вся подготовительная работа, которую Вы и Ваши партнёры проделали в процессе подготовки к сделке.
Здесь мы рассмотрим расчёты через банковскую ячейку. Перед тем, как стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости, происходит закладка денег в банковскую ячейку на срок, необходимый для регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (УФСГРКиК, далее Росреестр); как правило, ячейка арендуется на месяц. Всё зависит от того, как быстро будет произведена регистрация перехода права собственности на недвижимость. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре осуществляется в следующие сроки: 1 месяц, 2 недели, 1 неделя. Соответственно и оплата регистрации разная: 500 ₽, 6000 ₽, 12000 ₽ (цены могут отличаться, т.к. если Вы сами сдаёте на регистрацию, то это одно, а если через центры оформления сделок, то это другое).
Стоимость банковской ячейки колеблется от 1200 ₽ до 3000 ₽ в месяц в зависимости от банка и размеров ячейки. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки, а также дополнительное соглашение к договору, в котором указывается доступ к ячейке Продавца. В дополнительном соглашении очень важно указать кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов может получить доступ к банковской ячейке. Здесь остановимся поподробнее:
- Кто — лицо, у которого Вы приобретаете недвижимость или другое лицо в цепочке (если сделка альтернативная);
- Сроки — период государственной регистрации перехода права собственности плюс некоторое время, главное чтобы у Вас осталось время забрать деньги, если регистрация не состоится;
- Условия доступа — договор купли-продажи, приобретаемой Вами недвижимости, зарегистрированный в Росреестре на Ваше имя.
В случае, если сделка альтернативная, то можно, по согласованию с Вами, дополнительно указать предъявление светокопии зарегистрированного договора купли-продажи альтернативной недвижимости (есть как плюсы, так и риски).
При заключении договора аренды ячейки, Вам будет выдан ключ от банковской ячейки, второй ключ (если есть) находится у работника банка. Ключ, как правило, хранится у того, кто заложил деньги в ячейку, т.е. у Покупателя, но может храниться ив агентстве, как договорятся стороны сделки. За ключ с Вас возьмут залог в размере около 3000 ₽, который Вам вернут после возврата ключа. Таким образом, после того как договор купли-продажи зарегистрирован, и у Вас на руках имеется Ваш экземпляр вместе со свидетельством о государственной регистрации права собственности Вы(или агентство) отдаёте Продавцу ключ от банковской ячейки и он, со своим экземпляром зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи идёт в банк и получает деньги за проданную Вам недвижимость.
Если вдруг по каким то причинам переход права собственности по договору не проходит государственную регистрацию, то Вы в соответствии с дополнительным соглашением (разумеется, ключ Вы никому не передаёте) и в указанные в нем сроки, забираете из ячейки Ваши деньги, т.е. сделка разваливается и Вы остаётесь при своих деньгах, а продавец при недвижимости. Если сделка не регистрируется по техническим причинам (опечатка, неправильно указан номер дома и т.д.), то это все можно исправить в процессе регистрации. Если сделка не регистрируется по вине Продавца (имеется арест на недвижимость или ещё что-нибудь), то он обязан вернуть Вам деньги, полученные в качестве аванса. Если сделка не регистрируется по Вашей вине (в процессе регистрации Вы передумали или Ваш супруг отказал Вам в согласии на покупку или ещё по какой-либо причине), то внесённый Вами аванс Вы можете и не получить.
После того как деньги заложены в ячейку, происходит подписание договора купли-продажи сторонами, участвующими в сделке. При подписании договора купли-продажи обязательно сравните имеющийся у Вас проект договора с оригиналом, ещё раз внимательно проверьте реквизиты Продавца и Покупателя, параметры недвижимости, которую вы покупаете, условия и сроки освобождения недвижимости — как физического, так и юридического. Проверьте, указаны ли меры ответственности Продавца, в случае если (не дай Бог) в дальнейшем по его вине возникнут судебные иски. Перед подписанием договора ещё раз проверьте оплату коммунальных и других платежей, оплату телефона.
Помните, что продавец сам, в Вашем присутствии, должен подписать договор. Если договор подписывается по доверенности, то Вам необходимо перед подписанием договора убедиться, не отозвана ли доверенность Продавцом недвижимости. Перед подписанием договора продавец должен Вам передать или хотя бы предъявить (а передать при подписании Акта приёма-передачи недвижимости) нотариально заверенное заявление о его согласии перевода телефона на имя нового собственника, т.е. на Ваше. Если всё в порядке — подписывайтедоговор.
Если сделка альтернативная, то одновременно с Вами, свои договора купли-продажи будут подписывать и другие заинтересованные стороны, но для Вас главное это Ваш договор. Тем не менее, внимательно отнеситесь ко всем участникам альтернативной сделки, т.к. от каждого из участников зависит, состоится ли вся сделка или нет.
? У компетентного специалиста в сфере недвижимости — маклера всегда есть пара способов безопасного и гарантированного получения Покупателем и расписки от Продавца и согласия на переоформление телефонного номера.